Досье Prian.ru

  • Покупатель: Александр из Берлина
  • Риэлтор: Golden Home, Nova Real Estate
  • Регион: Афины, Греция
  • Объект: три квартиры площадью 42 кв. м, 15 кв. м и 38 кв. м
  • Цена: €18500, €8500, €92000
  • Сделка: вторичный рынок – июнь 2016, ноябрь 2016, февраль 2017

     

Первое знакомство. Первый шок

Решение приобрести недвижимость в Афинах пришло совершенно неожиданно. Два с половиной года назад я поехал в отпуск отмечать день рождения. Планов что-то покупать не было. Собственно, и греческую столицу как место для отпуска я выбрал случайно: это оказалось первое малобюджетное – с точки зрения цен на перелет и проживание – направление. До этого в Элладе я был один единственный раз – 18 лет назад.

В Афинах провел чуть больше недели с 27 февраля по 7 марта. Вокруг зелень, улицы города усыпаны мандаринами и лимонами. Солнечно, 18-20 градусов тепла, прекрасный контраст на фоне сумрачного и дождливого Берлина. А еще люди – очень дружелюбные и открытые. И почти все говорят по-английски.

Единственное, что серьёзно смущало – многочисленные руины, причем не античные. Город стоял в «недострое»; видно, что греки испытывают финансовые трудности. Зрелище печальное…

Моя профессиональная деятельность связана с недвижимостью, а в Афинах у меня поначалу даже не возникло желания «посмотреть» рынок. Но в какой-то момент, уже по возвращению домой, профессиональное любопытство взяло верх. Нашел несколько местных баз данных греческой недвижимости и вновь был поражен… уже ценам. Квадратный метр квартиры в центре города – €300!

 

Вид с террасы на жилой квартал в центре Афин

 

Все объявления были невероятно плохого качества, непрезентабельные и с минимальным количеством информации по любому объекту – будь то недвижимость класса «люкс» или бросовый объект за «смешные» деньги. Данные о квартире укладывались в три строчки – плюс две-четыре фотографии куска стены или потолка. Собственно, эта проблема греческого рынка недвижимости – малоинформативные объявления – существует до сих пор.

В общем, я увлекся процессом поиска и понял, что вполне возможно купить квартиру на вторичном рынке в центре города на сумму от €12000 до €25000. К слову, в Германии за €20000 можно купить машину. А в Греции за эти же деньги – просторную квартиру с балконом, хорошей планировкой и потолками в три метра в доме 60-70-х годов постройки. Пусть это будет не видовая квартира, но зато в центре города, в 5-7 минутах от метро и в 20 минутах ходьбы от достопримечательностей.

 

Читайте также: Что даёт покупка недвижимости в Греции для россиян: плюсы и минусы

 

Профессиональный расчет

К решению приобрести квартиру подтолкнули следующие мысли и соображения.

Первое. Можно сыграть на повышении, то есть вложиться сегодня и продать объект года через четыре. Во время просмотров я познакомился с агентами, которым задавал массу вопросов о греческом рынке жилой недвижимости в целом и о дополнительных расходах, связанных с обслуживанием, управлением и т.д. В теории все выглядело неплохо. Рынок на дне, но потенциал для роста очевиден.

Забегая вперед: я не ошибся. На сегодняшний день рынок на подъеме, и моя первая квартира, рыночная стоимость которой в 2016-м была €18500, сегодня может стоит €35000.

Второе – как использовать квартиру: долгосрочную или краткосрочную аренду предпочесть. И предпочтение отдал второму варианту: тенденция к постоянному росту спроса со стороны туристов была более очевидной.

Третье. Я рассматривал эту покупку как свое вложение в будущее и рассматривал текущее управление жильем сегодня только как дополнительный источник доходов. Даже такой риск, как выход Греции из Еврозоны, я не брал в расчет и отметал на столь длительном промежутке времени как 20 лет.

Понятно, что можно попасть в определенную ценовую яму, но если рассматривать период в два десятка лет, рост цен будет почти всегда. К тому же, если нет срочных целей, то недвижимость – это один из активов, который в среднем приносит доходность 3% годовых на таком длительном сроке. Конечно, риск вложиться в район, который может превратиться в руины, существует, но этого – уже статистическая погрешность.

 

ВНЖ при покупке

Квартира в Афинах, Греция
315 000 €

Площадь 56 м2, 1
комната

GREKODOM DEVELOPMENT A….

ВНЖ при покупке

Таунхаус в Афинах, Греция
520 000 €

Площадь 125 м2

El Greko

Квартира в Афинах, Греция
165 000 €

Площадь 132 м2, 3
комнаты

El Greko

ВНЖ при покупке

Квартира в Афинах, Греция
525 000 €

Площадь 120 м2, 3
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира в Афинах, Греция
155 000 €

3
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

ВНЖ при покупке

Квартира в Афинах, Греция
450 000 €

Площадь 170 м2, 5
комнат

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира в Афинах, Греция
185 000 €

Площадь 70 м2, 2
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира в Афинах, Греция
210 000 €

Площадь 92 м2, 3
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира в Афинах, Греция
130 000 €

Площадь 73 м2, 3
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира в Афинах, Греция
184 000 €

Площадь 95 м2, 4
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира в Афинах, Греция
90 000 €

Площадь 57 м2, 2
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира в Афинах, Греция
60 000 €

Площадь 65 м2, 1
комната

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира в Афинах, Греция
230 000 €

Площадь 84 м2, 4
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира в Афинах, Греция
100 000 €

Площадь 63 м2, 2
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

ВНЖ при покупке

Квартира в Афинах, Греция
300 000 €

Площадь 112 м2, 4
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

ВНЖ при покупке

Квартира в Афинах, Греция
700 000 €

Площадь 124 м2, 3
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира в Афинах, Греция
69 000 €

Площадь 54 м2, 2
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира в Афинах, Греция
180 000 €

Площадь 97 м2, 4
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

ВНЖ при покупке

Квартира в Афинах, Греция
550 000 €

Площадь 170 м2, 5
комнат

GREKODOM DEVELOPMENT A….

ВНЖ при покупке

Квартира в Афинах, Греция
270 000 €

Площадь 156 м2, 3
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

 

И снова шок…

Руководствуясь этими идеями, в конце марта 2016 года вернулся в Грецию, чтобы подобрать объект. Было желание приобрести квартиру в центральном районе города, не на первом (!) этаже. (В некоторых районах Афин квартиры, расположенные на первых этажах, стоят с зарешеченными окнами – видимо, неспроста). И, конечно, без мебели.

Что интересно, в некоторых просмотренных мною квартирах стояла дорогая (по крайней мере, для 60-70-х годов) мебель из красного дерева, которой сегодня завалены антикварные магазины Афин. Были предметы декора с инкрустацией, хрусталь, живопись на стенах.

В те годы город застраивался домами на 15-20 квартир обязательно с большим холлом, балконом, низкопольными окнами. В ванных комнатах и коридоре почти всегда окна – всё потому, что у греков нет такого понятия, как принудительная вентиляция. Даже сегодня в таких домах сохранена стойка консьержа. Портье работали в Афинах вплоть до середины 2000-х.

В тот приезд я посмотрел 11 совершенно разных объектов, как по площади – от 22 кв. м до 65 кв. м, так и по цене – от €12000 до €25000. После просмотра у меня появился фаворит – квартира в центре города на пятом, последнем этаже дома 1970-х годов постройки. Площадь квартиры по документам – 42 кв. м и терраса 23 кв. м. За всё просят €19500.

 

Изюминка любой квартиры в Афинах – это терраса. Особенно, если она 23 кв. м

 

Интересный факт. В Греции площадь квартиры считается по внешнему (!) периметру стен. Когда я стал перемерять жильё, то обнаружил, что её реальная площадь меньше и составляет 37 кв. м. Представляете?!

Спрашиваю риэлтора: «Как такое возможно? На что получаю ответ: «Площадь указывается с учетом стен: это же ваши стены»!

При этом к общей площади квартиры не плюсуются ни балконы, ни террасы. То есть эти 23 кв. м террасы, которые относятся к моей квартире, я получаю «условно бесплатно».

Остановившись на этом варианте, поторговавшись «для порядка», я внёс залог €1000, и мы приступили к оформлению сделки, которая была закрыта через два месяца. Это, наверное, реальный минимальный срок, за который в Греции переоформляют недвижимость. С двумя другими объектами, которые я покупал, получилось также.

 

Коттедж на Пелопоннесе, Греция
90 000 €

Площадь 70 м2, 3
комнаты

El Greko

Коттедж на Халкидиках, Греция
103 000 €

Площадь 76 м2, 3
комнаты

El Greko

Квартира в Салониках, Греция
96 000 €

Площадь 64 м2, 2
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Земля в Пиерии, Греция
90 000 €

Площадь
800

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Земля в Пиерии, Греция
100 000 €

Площадь
403

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира в Аттике, Греция
105 000 €

Площадь 110 м2, 4
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Дом в Лагониси, Греция
110 000 €

Площадь 60 м2, 3
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Коммерческая недвижимость в Пеании, Греция
105 000 €

Площадь 83 м2

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Дом в Ираклионе, Греция
105 000 €

Площадь 82 м2, 3
комнаты

El Greko

Мезонет в номе Ласити, Греция
95 000 €

Площадь 85 м2, 2
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира в Аналипси, Греция
100 000 €

Площадь 91 м2, 3
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Коммерческая недвижимость в Салониках, Греция
90 000 €

Площадь 250 м2

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира в Афинах, Греция
90 000 €

Площадь 80 м2, 3
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Земля в Ретимно, Греция
99 000 €

Площадь
40000

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Квартира на Кассандре, Греция
110 000 €

Площадь 86 м2, 3
комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Земля в Ситонии, Греция
100 000 €

Площадь
574

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Апартаменты в Греции
100 000 €

Площадь 50 м2

SUPRIMMO

Апартаменты в Греции
110 000 €

Площадь 75 м2, 2
комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Паралии, Греция
105 000 €

Площадь 65 м2

SUPRIMMO

Земля в Салониках, Греция
100 000 €

Площадь
2200

Частное лицо

 

«Скворечник» и идеальный объект для инвестиций

Спустя пару месяцев я решил приобрести ещё один объект для сдачи в краткосрочную аренду. Выбор пал на довольно нестандартную квартиру – бывшую хозяйственную постройку, переделанную под жильё.

Площадь у неё небольшая – по внешнему периметру стен всего 15 кв. м (реально 12 кв. м), зато прилагается шикарная терраса в 25 кв. м и вид на Акрополь. Собственник просил за неё €9000. Расходы по оформлению сделки купли-продажи, которая состоялась в ноябре 2016 года за €8500, не превысили €2000 (это минимальная сумма расходов по оформлению объектов недвижимости, стоимость которых не превышает €25000), ремонт обошёлся в €5500.

 

Состояние квартиры до и после ремонта

 

Третий объект я искал невероятно долго. Перебрав все протоколы, которые выдаёт агент после просмотра каждого объекта, я насчитал 150 просмотренных объектов. У меня был набор требований: расположение – исключительно центр города в пешей доступности от исторических мест, площадь – 40-50 кв. м и стоимость – в пределах €60000-90000.

В какой-то момент агент предложил посмотреть квартиру за €97000. Это был дорогой вариант, но как объект для инвестиций – идеальный. Подтверждение этому высокий спрос у арендаторов сегодня.

Во-первых, квартира находится в двухэтажном доме, построенном в конце 30-х годов в стиле греческого баухауса или греческого конструктивизма. В нем всего четыре квартиры.

Во-вторых, сам дом стоит в центре жилого блока с небольшим садом, в котором растут пять лимонных деревьев. За счет того, что дом огорожен другими домами, в квартире очень тихо. Хотя в 50 метрах от него – центральная туристическая улица Афин – Адриану.

И, в-третьих, в интерьере этой сорокаметровой квартиры сохранены оригинальные детали, а также есть терраса в 80 кв. м (!) – и тоже с потрясающим видом на Акрополь.

 

Дом в глубине жилого квартала, в одном из самых престижных районов Афин – Плака

 

Изначально продавец просил за свою квартиру €97000. Но, с учётом сопутствующих расходов, предложение было дорогим для меня. В итоге хозяин сделал скидку €5000 и в феврале 2017 года мы подписали договор. Помимо €6500, уплаченных за оформление сделки и налог, €15000 были потрачены на ремонт.

 

Нотариус и новые впечатления

Во всех случаях покупки недвижимости я обращался к профессиональному юристу. До 2012 года участие адвоката в сделке купли-продажи было обязательным, поскольку Греция относится к очень немногочисленной категории стран, где пока нет централизованного кадастра, хотя теоретически разрозненный учёт всех объектов недвижимости ведётся.

Именно нотариус направляет в местные органы учёта данные по квартире, по которой он зафиксировал передачу собственности. И он же выдает все необходимые документы, с которыми, собственно, и нужно идти по инстанциям, чтобы переоформить объект недвижимости на себя. Но нотариус не отвечает за наличие возможных обременений на объекте – задача адвоката найти «подводные камни», такие как, например, незарегистрированная перепланировка, кредиты и задолженности.

Еще одна особенность греческого рынка недвижимости – бумажный документооборот. Ничего не делается в электронном виде, а оплата всех сопутствующих расходов производится только наличными.

Помимо оплат услуг нотариуса и адвоката, в Греции покупатель обременяется налогом на переход права собственности и налогом на регистрацию.

Так, на недвижимость, построенную до 2006 года, ставка налога на переход права собственности составляет 3,09% от стоимости объекта. Причем от большей стоимости. То есть рыночная стоимость первой квартиры была €18500, а оценочная около €40000. Именно с €40000 я и платил налог. С третьей квартирой было иначе. Ее рыночная стоимость была €92000, оценочная – чуть больше €40000. Налог выплачивался с €92000.

В моём случае все дополнительные расходы на первую квартиру составили €2500, вторую – €2000 и третью – €6500.

 

Вид на Акрополь из квартиры Александра в центре Афин

 

Уже в момент оформления документов на первый объект я обнаружил свою будущую квартиру в интернете, в базе данных агентства недвижимости, как объект для продажи. Естественно, я обратился в агентство, но они совершенно не понимали моё изумление. Что, если квартиру увидит другой покупатель и предложит ее хозяину на €500 больше? Не проблема: «Вы внесли залог и это гарантия. У нас квартира отмечена как зарезервированная. Ну и что, что на сайте этого не видно».

И в Греции так повсеместно. Базы данных не чистятся, поэтому в объявлениях можно найти квартиру, выставленную на продажу три года назад. Многие агентства не заморачиваются с актуализацией базы и страдает от этого собственно покупатель. Ты тратишь неделю на анализ и подбор выставленных в интернете объектов, по которым минимум информации, соотносишь со своими критериями, с греческими реалиями, обзваниваешь агентства, пишешь запросы… Это занимает уйму времени. А по факту – из 40 объектов, которые вызывают у покупателя интерес, всего три реальных, которые можно посмотреть.

 

О том, как эти квартиры Александр сдаёт в аренду и какую получает доходность, читайте в нашем следующем материале. Чтобы не пропустить его, подпишитесь ниже на нашу рассылку.

Записала: Марите Любинайте

Фото: предоставлены собеседником