1. Недооцененная недвижимость

Для оценки потенциала повышения цен важна «отправная точка». Если стоимость «квадрата» невелика по отношению к зарплатам местных жителей, доходам от аренды и ценам в других городах похожего масштаба, значит, рано или поздно рост начнется. А если к этому прибавить общий экономический подъем в регионе, всплеск может быть впечатляющим.

Именно это происходит сейчас в Будапеште, где, по оценкам Knight Frank, за последний год жилье подорожало на 14,4%.

«Цены на недвижимость в Будапеште были намного ниже, чем в других столицах Европы, например, в Праге, город считался недооцененным. Хотя в Будапеште множество достопримечательностей, великолепная архитектура… Город признан единственной столицей-курортом в Европе, так как находится на лечебных источниках и привлекает множество туристов со всего мира в независимости от сезона», – поясняет Илона Чик, менеджер компании Perfect Invest Hungary Ltd.

Болгария тоже на низком старте, т.к. цены только начали подниматься после затяжного кризиса.

«За прошедший год цены на недвижимость в Софии заметно повысились и продолжают расти. И все-таки нынешний уровень еще очень далек от докризисного (2008-2009), когда стоимость квадратного метра достигала €2000-2500», – рассказывает Людмила Шабанина, менеджер компании New Estate Bulgaria.

Доходный дом в Будапеште, Венгрия
1 790 000 €

Площадь 358 м2

JUNIK E-W KFT

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия
165 542 €

Площадь 50 м2

Experto International g…

Вилла в Будапеште, Венгрия
1 267 000 €

Площадь 420 м2, 8
комнат

JUNIK E-W KFT

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия
Цена по запросу

Площадь 2230 м2

Immotrading GmbH

Апартаменты в Будапеште, Венгрия
250 000 €

Площадь 80 м2, 3
комнаты

Perfect Invest Hungary …

Пентхаус в Будапеште, Венгрия
459 000 €

Площадь 128 м2, 3
комнаты

Perfect Invest Hungary …

Коттедж в Будапеште, Венгрия
739 000 €

Площадь 307 м2, 6
комнат

Perfect Invest Hungary …

Апартаменты в Будапеште, Венгрия
186 000 €

Площадь 48 м2, 2
комнаты

Perfect Invest Hungary …

Квартира в Будапеште, Венгрия
1 100 000 €

Площадь 213 м2, 4
комнаты

Immotrading GmbH

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия
1 200 000 €

Площадь 340 м2

Experto International g…

Таунхаус в Будапеште, Венгрия
222 000 €

Площадь 107 м2, 4
комнаты

JUNIK E-W KFT

Апартаменты в Будапеште, Венгрия
572 000 €

Площадь 122 м2, 3
комнаты

Perfect Invest Hungary …

Квартира в Будапеште, Венгрия
591 000 €

Площадь 123 м2, 4
комнаты

JUNIK E-W KFT

Квартира в Будапеште, Венгрия
280 000 €

Площадь 87 м2, 2
комнаты

Immotrading GmbH

Квартира в Будапеште, Венгрия
681 000 €

Площадь 160 м2, 3
комнаты

Perfect Invest Hungary …

Апартаменты в Будапеште, Венгрия
307 000 €

Площадь 92 м2, 3
комнаты

Perfect Invest Hungary …

Дом в Будапеште, Венгрия
270 000 €

Площадь 252 м2, 6
комнат

JUNIK E-W KFT

Квартира в Будапеште, Венгрия
126 900 €

Площадь 50 м2, 2
комнаты

Immotrading GmbH

Квартира в Будапеште, Венгрия
287 000 €

Площадь 82 м2, 3
комнаты

Immotrading GmbH

Пентхаус в Будапеште, Венгрия
336 489 €

Площадь 82.13 м2, 2
комнаты

Immotrading GmbH

 

2. Стабильная экономика

Расширение экономики, рост деловой активности, снижение безработицы и повышение доходов населения – все это сигналы к тому, что ценник на недвижимость будет корректироваться. Посмотрите на Болгарию. В 2017 году ВВП страны увеличился на рекордные 3,6%. А по итогам первого квартала 2018-го София вошла в число мировых лидеров по росту цен на недвижимость – плюс 11,3% за год.

«Болгарская экономика сейчас на подъёме. Многие иностранные компании находят в Софии успешную реализацию для своего бизнеса, открывают рабочие места и нанимают людей из различных городов страны. Средняя зарплата в столице уже достигла уровня €750-800 (а по всей Болгарии – €500), – говорит Людмила Шабанина.

– Наши наблюдения подтверждают статистику Knight Frank. Сделки по Софии показывают, что цены увеличились чуть более чем на 12%. По цене ниже €900 за кв. м практически невозможно купить апартамент. А для покупки обычной двухкомнатной квартиры (холл + спальня) необходим бюджет не меньше €70000».

«Рост цен на недвижимость вызван, прежде всего, стабильным экономическим положением в Болгарии. Складывается очень благоприятная ситуация для бизнеса, низкий налог на прибыль, – добавляет Дмитрий Кара, брокер болгарского агентства недвижимости «КВАДРАТ».

 

3. Рост числа сделок

Без сильного спроса, прежде всего от местных жителей, не стоит ждать роста цен на недвижимость. Для примера можно посмотреть на Испанию: именно с повышения числа сделок началось восстановление местного рынка от кризиса, а уже затем подтянулись и цены. По данным Knight Frank, в начале 2018-го жилье в Малаге подорожало на 10,4% в годовом исчислении.

«По нашим оценкам, цены на недвижимость в Малаге поднялись все-таки не на 10%, а максимум на 5%, — рассказывает Эрик Розенфельд, эксперт компании Habita International Estates Ltd. — Зато количество сделок возросло в 2017 году более чем на 14%, что, скорее, связано с тем, что сами испанцы стали больше приобретать недвижимость в этом регионе (возможно, и каталонский кризис оказал свое влияние). Доля же иностранных покупателей остается на уровне 30% от общего количества сделок (она даже несколько снизилась по сравнению с предыдущим годом). При этом львиная доля проданной недвижимости (более 80%) приходится на вторичный рынок жилья».

Впрочем, и иностранных инвесторов не стоит списывать со счетов. Существенный приток зарубежных инвестиций безусловно толкает цены на локальном рынке вверх.

«Причина роста цен в Будапеште — увеличение спроса со стороны иностранных инвесторов на доходную и коммерческую недвижимость с долгосрочной отдачей в политически стабильной среде, — рассуждает  Роберт Хауэр, представитель Immotrading GmbH.

Влияет на цены спрос на хорошие офисные и гостиничные предложения, которые в настоящее время очень сложно найти, а также растущий экономический рост в Венгрии и усилия венгерского правительства по созданию благоприятной среды для иностранных инвесторов».

ВНЖ при покупке

Дом в Малаге, Испания
630 000 €

Площадь 205.75 м2, 4
комнаты

Habita International Es…

ВНЖ при покупке

Дом в Малаге, Испания
3 250 000 €

Площадь 444.2 м2, 9
комнат

Habita International Es…

ВНЖ при покупке

Дом в Малаге, Испания
3 900 000 €

Площадь 533 м2, 8
комнат

Habita International Es…

Апартаменты в Малаге, Испания
220 500 €

Площадь 95.31 м2, 3
комнаты

Habita International Es…

Апартаменты в Малаге, Испания
309 000 €

Площадь 126 м2, 3
комнаты

Habita International Es…

ВНЖ при покупке

Дом в Малаге, Испания
4 500 000 €

Площадь 1020 м2, 12
комнат

Habita International Es…

ВНЖ при покупке

Дом в Малаге, Испания
895 000 €

Площадь 397 м2, 7
комнат

Habita International Es…

Апартаменты в Малаге, Испания
264 000 €

Площадь 98 м2, 5
комнат

Habita International Es…

Квартира в Малаге, Испания
349 000 €

Площадь 140 м2, 4
комнаты

Habita International Es…

Апартаменты в Малаге, Испания
485 000 €

Площадь 236 м2

Knight Frank

Апартаменты в Малаге, Испания
270 000 €

Площадь 107.5 м2, 4
комнаты

Habita International Es…

Апартаменты в Малаге, Испания
143 000 €

Площадь 33 м2, 1
комната

Habita International Es…

ВНЖ при покупке

Дом в Малаге, Испания
600 000 €

Площадь 540 м2, 8
комнат

Habita International Es…

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Малаге, Испания
850 000 €

Площадь 230 м2, 11
комнат

Habita International Es…

Апартаменты в Малаге, Испания
320 000 €

Площадь 150 м2, 5
комнат

Habita International Es…

Апартаменты в Малаге, Испания
395 000 €

Площадь 103 м2

NINE luxury properties

Апартаменты в Малаге, Испания
299 000 €

Площадь 109.49 м2

NINE luxury properties

Апартаменты в Малаге, Испания
300 000 €

Площадь 139 м2

NINE luxury properties

Апартаменты в Малаге, Испания
300 000 €

Площадь 134 м2

NINE luxury properties

Апартаменты в Малаге, Испания
348 000 €

Площадь 120 м2, 5
комнат

Habita International Es…

 

4. Нехватка предложений

Когда товар становится дефицитным, его цена повышается – классический закон экономики справедлив и для рынка недвижимости. Пожалуй, самый характерный пример можно наблюдать в Берлине, где за последний год недвижимость подорожала на 14,9%.

«Подобную картину роста цен мы наблюдаем уже около 10 лет. В последние годы на рынке недвижимости Берлина становится все теснее и теснее, спрос превышает предложение, – рассказывает Любовь Баумгертнер, исполнительный директор L&B Immobiliya. – Мы можем назвать три основные причины такого ажиотажа. Во-первых, прирост населения (около 50 000 человек в год). Во-вторых, низкие ипотечные ставки в районе 1,5-2% годовых. И в-третьих, рост благосостояния населения и отсутствие выгодных альтернативных видов капиталовложения для среднего класса. В настоящий момент мы можем смело сказать, что в Берлине царит рынок продавца, сейчас гораздо проще выгодно продать недвижимость, чем ее выгодно приобрести».

«Берлин начал уверенно расти в цене с 2004 года, когда наблюдался последний кризис цен после падения стены и последующего оттока населения. Сегодня Берлин – одна из крупнейших европейских столиц, развитый бета-город с большими возможностями на рынке инноваций и высоким уровнем жизни. В соответствии с городским планом застройки, в Берлине был снесен ветхий жилой фонд ГДР, – добавляют в немецкой компании Graf Immobilien. – Но несмотря на строительный бум последних лет, город не успевает удовлетворить спрос на жилье. А Берлин как раз переживает небывалый приток населения, и мы убеждены, что это не предел».

 

5. Низкие ставки по кредитам

Дешевая ипотека стимулирует покупать недвижимость. Если при этом наблюдается рост цен на аренду жилья, интерес к покупке собственного дома становится еще сильнее. Буквально во всех странах, где сейчас квадратные метры дорожают, кредитование находится на подъеме.

«Банки Болгарии активно выдают кредиты на покупку жилья на выгодных условиях. Процентные ставки иногда даже ниже 3% годовых. Кроме того, некоторые банки предлагают 100% финансирование (без первоначального взноса) при покупке недвижимости в Софии», – говорит Людмила Шабанина.

«Низкая ставка по ипотечным кредитам, она достигла в среднем 3%, повлияла на внушительное оживление среди коренных жителей. Также значительное повышение активности наблюдается и в сегменте аренды, что влечет за собой приобретение с целью инвестиций и получения приличных дивидендов», – отмечает Дмитрий Кара.

В Германии ставки по кредитам еще ниже – от 1,7% до 2,3% годовых.

«Если европейский Центробанк примет решение поднимать ставки по кредитам – рост цен на недвижимость в Берлине приостановится на время привыкания к новым ставкам и снижению доходности, – рассуждают специалисты немецкой компании Graf Immobilien, – Но в долгосрочной перспективе цены продолжат расти. Поэтому риск в данной ситуации есть только у спекулятивного капитала».

Апартаменты в Софии, Болгария
90 000 €

Площадь 92 м2, 2
комнаты

New Estate

Апартаменты в Софии, Болгария
175 000 €

Площадь 170.5 м2, 2
комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария
185 000 €

Площадь 187 м2, 2
комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария
450 000 €

Площадь 213 м2, 2
комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария
87 990 €

Площадь 99.93 м2, 2
комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария
206 277 €

Площадь 142.26 м2, 2
комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария
180 000 €

Площадь 206.56 м2, 3
комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария
115 000 €

Площадь 142.56 м2, 2
комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария
139 000 €

Площадь 132 м2, 2
комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария
129 000 €

Площадь 113 м2, 1
комната

SUPRIMMO

Дом в Софии, Болгария
185 000 €

Площадь 125 м2

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария
136 369 €

Площадь 87.98 м2, 1
комната

SUPRIMMO

Дом в Софии, Болгария
270 000 €

Площадь 337 м2

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария
140 000 €

Площадь 155 м2, 2
комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария
183 287 €

Площадь 146 м2, 2
комнаты

SUPRIMMO

Дом в Софии, Болгария
258 000 €

Площадь 332 м2

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария
44 000 €

Площадь 50 м2, 1
комната

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария
79 739 €

Площадь 108 м2, 3
комнаты

Global Investment Prope…

Студия в Софии, Болгария
63 000 €

Площадь 56.98 м2, студия

SUPRIMMO

Дом в Софии, Болгария
69 900 €

Площадь 131 м2

SUPRIMMO

 

6. Низкие ставки по депозитам

Когда ставки по депозитам приближаются к критически низкому уровню, люди начинают искать другие инструменты для сохранения капитала. Нередко этим инструментом становится недвижимость – коммерческий объект или простая квартира для сдачи в аренду.

Самый характерный пример – Германия. Там ставки по депозитам нулевые, а порой и вовсе отрицательные, т.е. не банк платит вам за пользование средствами, а вы ему.

«Несмотря на сравнительно невысокий доход от аренды в Берлине (в районе 3% годовых), вкладывать средства в недвижимость на фоне нулевых процентов по депозитам стало чуть ли не единственным способом для среднего класса сохранить свои сбережения», — объясняет Любовь Баумгертнер.

«Пользуясь возможностью выгодного финансирования, многие покупают недвижимость в Софии с целью инвестиции и последующей сдачи в аренду (особенно популярны районы вблизи станций метро, бизнес-парка и др.). Недвижимость как инвестиционный продукт вернула свою привлекательность и для людей с готовыми денежными сбережениями. Многие сейчас предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, а не держать их в банках, акциях или золоте», – добавляет Людмила Шабанина.

 

7. Развитие рынка аренды и повышение цен на съемное жилье

Если в городе хорошая экономика и много работы, там обычно увеличивается число жителей, следовательно, растет спрос на аренду. Прямо пропорционально интересу съемщиков повышаются ставки и появляются инвесторы, которые хотят на этом заработать.

«Из-за роста цен на аренду население стремится приобретать собственное жилье, а низкие ипотечные ставки делают покупку выгоднее найма. Таким образом, в Берлине, известном как «город арендаторов», все больше растет доля собственников жилья и снижается доля съемщиков. Рост арендных плат также привлекает и инвесторов в недвижимость», – говорит Любовь Баумгертнер.

Подогреть рынок аренды могут не только новые жители, но и туристы. Главное, чтобы власти страны не ограничивали посуточную аренду.

«Благодаря растущему потоку туристов большим спросом пользуются квартиры в центре Будапешта под суточную аренду, круглогодичная высокая загруженность и растущие цены на аренду делают привлекательным покупку квартир в центре с целью инвестиции для получения высокого дохода», – добавляет Илона Чик.

Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия
1 865 000 €

Площадь 1106 м2

ИНДОМ

Отель, гостиница в Берлине, Германия
19 600 000 €

Площадь 8900 м2

ИНДОМ

Квартира в Берлине, Германия
170 000 €

Площадь 29 м2, 1
комната

L&B Immobiliya

Квартира в Берлине, Германия
595 014 €

Площадь 106.97 м2, 4
комнаты

EW Real Estate

Апартаменты в Берлине, Германия
399 000 €

Площадь 69 м2, 4
комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия
1 345 000 €

Площадь 200 м2, 5
комнат

EW Real Estate

Квартира в Берлине, Германия
601 000 €

Площадь 124 м2, 4
комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия
570 000 €

Площадь 103 м2, 4
комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия
815 557 €

Площадь 138 м2, 4
комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия
699 021 €

Площадь 89 м2, 3
комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия
639 000 €

Площадь 90 м2, 3
комнаты

HOUSAGE

Апартаменты в Берлине, Германия
405 310 €

Площадь 65 м2, 3
комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия
359 900 €

Площадь 82.74 м2, 3
комнаты

EW Real Estate

Апартаменты в Берлине, Германия
595 000 €

Площадь 67 м2, 3
комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия
536 360 €

Площадь 83 м2, 3
комнаты

EW Real Estate

Апартаменты в Берлине, Германия
225 000 €

Площадь 68.54 м2, 3
комнаты

Habita International Es…

Апартаменты в Берлине, Германия
215 000 €

Площадь 65.24 м2, 2
комнаты

Habita International Es…

Квартира в Берлине, Германия
5 070 000 €

Площадь 338 м2, 5
комнат

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия
409 000 €

Площадь 69.06 м2, 3
комнаты

Berkshire Hathaway Home…

Квартира в Берлине, Германия
570 000 €

Площадь 99 м2, 4
комнаты

HOUSAGE

 

8. Изменения в законах

Нет, конечно не все законодательные инициативы провоцируют рост цен на недвижимость. Но ужесточение требований к строительству и повышение налогов, как правило, приводят именно к этому.

«Важный фактор подорожания недвижимости в Будапеште – рост цен на проектные и строительные работы, вызванный повышением технических требований к исполнению и повышением зарплат в отрасли. Это привело к росту цен на новое строительство и, естественно, повлекло за собой повышение цен на вторичном рынке. Несмотря на это, спрос на покупку жилья растет благодаря государственной поддержке молодых семей, – рассказывает Илона Чик.

– По прогнозам, цены на жилье будут увеличиваться и далее, т.к. с 2019 года планируется поднять НДС на новостройки до 27%, а в настоящее время он составляет 5%. Для тех, кто планирует покупку жилья в Будапеште с целью инвестиции, сейчас как раз подходящее время».

 

9. Развитие инфраструктуры и масштабные проекты

Крупные города развиваются быстрее маленьких – туда стремится бизнес, едут студенты, переселяются предприимчивые семьи с детьми. Там строится не только жилье, но и самые разные объекты инфраструктуры. Если каждая новая станция метро провоцирует рост цен в соседних микрорайонах, то что говорить о масштабных государственных проектах.

«На рост цен в Будапеште влияют и новые экономические возможности в Венгрии как страны в центре Европы, в особенности в контексте нового железнодорожного Шелкового пути. Перенос центральных офисов компаний в Венгрию и расширение офисной сети иностранных промышленных фирм до Венгрии, — говорит Роберт Хауэр.

– В последующие годы будут сохраняться тенденции роста цен в секторе доходной и коммерческой недвижимости. Есть риск перегрева – как в этом секторе, так и среди предложений частной недвижимости в Будапеште. В целом, разрыв цен между столицей и другими частями страны будет очень сильным».

Похожая ситуация в Чехии, Болгарии, Германии, где цены на квартиры в столице и крупных городах растут куда быстрее, чем в провинции. Еще один яркий пример – Турция, где быстрее всего дорожает не самая популярная у российских покупателей недвижимости Аланья, а куда менее известный Измир. По статистике Knight Frank, годовой рост цен в турецком городе-курорте составил 16,5%.

«Измир – один из крупнейших бизнес-центров страны, второй по величине порт и третий по численности населения город Турции. Это перспективный город-курорт с огромными возможностями для бизнеса, космополитичный, европеизированный, с исключительной красоты побережьем, – объясняет руководитель отдела продаж компании RestProperty Людмила Туфан. – Рост цен на недвижимость в Измире гораздо более активный, чем во многих других городах Турции, за исключением, пожалуй, Стамбула. Согласно статистике, которую ведет наша компания, цены с начала года на жилую недвижимость в Измире выросли, в среднем, на 15%. А за предыдущий год — на 18%».

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Измире, Турция
78 000 €

Площадь 65 м2, 3
комнаты

Hayat Estate

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция
300 000 €

Площадь 235 м2, 5
комнат

Hayat Estate

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Измире, Турция
100 000 €

Площадь 70 м2, 3
комнаты

Hayat Estate

Коммерческая недвижимость в Измире, Турция
56 962 €

Experto International g…

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция
107 000 €

Площадь 70 м2, 2
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция
105 000 €

Площадь 95 м2, 2
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция
128 000 €

Площадь 137 м2, 3
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция
115 000 €

Площадь 64 м2, 1
комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Пентхаус в Измире, Турция
650 000 €

Площадь 250 м2, 3
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция
360 000 €

Площадь 110 м2, 2
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция
210 000 €

Площадь 110 м2, 2
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция
200 000 €

Площадь 72 м2, 2
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция
770 000 €

Площадь 270 м2, 4
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция
306 000 €

Площадь 135 м2, 3
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция
273 000 €

Площадь 250 м2, 3
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция
431 000 €

Площадь 165 м2, 4
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция
171 000 €

Площадь 140 м2, 3
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция
425 000 €

Площадь 480 м2, 4
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция
494 000 €

Площадь 350 м2, 3
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция
1 050 000 €

Площадь 800 м2, 7
комнат

RestProperty

Безусловно, каждая из этих причин в отдельности не приведет к всплеску цен на недвижимость. Но в одиночку они и не ходят – одна вытекает из другой. А вот все вместе они уже способны изменить ситуацию кардинальным образом.

 

Автор Анастасия Фалей