Особенности жилищного права Германии раскрывает юрист-консультант адвокатского бюро Kanzlei Luba Mayr (адвокатское бюро Люба Майр в Бонне) Светлана Тейс (Svetlana Theis).

Германия, как может показаться на первый беглый взгляд, это страна не только квартиросъёмщиков. Закон в равной степени защищает как владельца квартиры, так и арендатора. Главное здесь, причём для обеих сторон – правильно составленный договор аренды. Так как действительным для суда считается только то, что указано в договоре, закреплённом подписями.

При этом обязательных предписаний к форме договора аренды нет. В этом смысле законодательство даёт свободу. Договор может быть хоть на словах. Ваше право. Но лучше, чтобы он всё-таки был составлен по форме с учётом рекомендаций специалиста.

 

«Живое» жилищное право

У жилищного права Германии есть одна особенность – важную роль играют судебные постановления. Законодательство сложное и порой противоречивое, от чего судебные инстанции переполнены жилищными исками. В результате из практики судебных процессов появляются постановления, которые, по сути, являются толкованием ряда законодательных актов. В дальнейшем именно на них ссылаются адвокаты и судьи.

Как это выглядит на практике. Например, арендатор покрасил стены в красный цвет. Хозяину квартиры не понравилось, и он потребовал перекрасить их в нейтральный. Квартиросъёмщик пошёл в суд, поскольку он потратил деньги на краску, оплату услуг маляра, требует возмещения. А судья принимает сторону владельца. Почему? В законе как таковом это не прописано, но есть постановление, согласно которому при косметическом ремонте квартиросъёмщику следует выбирать нейтральные цвета, и проводить его можно только в том случае, если на это есть договорённость с владельцем жилья.

 

Типичный многоквартирный дом в Германии. Квартиры в похожих зданиях многие иностранцы покупают для сдачи в аренду.

 

Важен каждый пункт

Несмотря на то, что в договоре аренды есть стандартные пункты, составлять его необходимо в индивидуальном порядке. Вот, на что нужно обратить внимание и прописать предельно чётко.

Размер арендной платы, а также условия и причины её повышения

В Германии причины, по которым можно повышать ренту, строго регламентированы специальными положениями в законе. Повысить ставку можно не более чем на 15-20% в течение трёх лет. Кроме того, с последнего повышения должно пройти по меньшей мере полтора года.

Практика показывает, что многие русскоязычные владельцы квартир в Германии, сдающие жильё по многу лет, не знают об этом своём праве. К примеру, можно повысить арендную плату на 20%, предварительно получив согласие арендатора, и при этом улучшив жилищные условия, например, сделав косметический ремонт. В случае несогласия – добиться своего всегда можно в суде.

Квартплата (miete), в которую входят различные эксплуатационные расходы

В немецком жилищном законе предусмотрены, так называемые, перелагаемые и не перелагаемые на квартиросъёмщика расходы. К первым относится поземельный налог, потребление воды и электроэнергии, уборка внутри дома, а также прилегающих к жилому зданию улиц, утилизация собранного мусора, канализационные пошлины, уход за зелёными насаждениями, эксплуатационные расходы на лифт в жилом здании, освещение, общая антенна и подключение кабеля и другие. Ко вторым – страхование дома, капитальный ремонт здания и инженерных сетей.

С учётом этого следует корректно рассчитать ежемесячную сумму, согласовать с арендатором и обязательно прописать её в договоре. Рассчитать её можно, запросив протокол с расчетами всех расходов у домоправителя или союза жильцов. Это позволит в дальнейшем избежать конфликта, связанного с перерасчётом в конце года.

 

Квартиросъёмщик не обязан реновировать жильё, в котором проживает. За износ квартиры несёт ответственность сам владелец.

Залог за квартиру (kaution)

Владелец квартиры имеет полное право устанавливать залог, который является гарантией на случай, если квартиросъемщик не в состоянии оплачивать аренду. Закон устанавливает верхнюю, а не нижнюю границу залога, которая составляет не более трёх месячных квартплат.

Срок действия договора и условия его расторжения

В Германии большинство людей живёт в съемных квартирах и домах, поэтому здесь законом строго определены сроки расторжения договора об аренде жилья. Приобретая квартиру с действующим договором о найме, покупатель, как правило, его не перепроверяет, а потом не знает, как выселить квартиросъёмщика.

С договором, где срок сдачи квартиры в аренду ограничен, например, на 1 год, проще. Жилец должен просто съехать по истечении срока аренды. Преждевременное расторжение договора возможно только по исключительным причинам.

Важно знать, что договоры, ограниченные по срокам, возможны только в узких рамках, оговоренных в законе. Если в договоре об аренде это не было учтено, то он считается заключенным на неограниченный срок.

С бессрочным договором всё иначе. В рамках его действия квартиросъёмщик может расторгнуть договор, уведомив хозяина квартиры за три месяца, независимо от того, как долго он там проживает. Для владельца эти сроки увеличиваются по мере того, как долго квартиросъёмщик занимает квартиру, с 5-ти лет проживания – на 6 месяцев, с 8-ми лет – на 9 месяцев.

Конечно, каждый случай индивидуален. Прежде, чем предпринимать какие-либо действия в части расторжения бессрочного договора, проконсультируйтесь с адвокатом. Потому что если квартиросъёмщик – мать-одиночка или инвалид, то весь процесс будет осложнен социальным фактором и отнимет много времени.

Косметический ремонт

К этому вопросу адвокаты рекомендуют подходить очень внимательно. Сегодня в немецком жилищном законодательстве есть нововведение, согласно которому, если в договоре этот пункт никак не прописан, то квартиросъёмщик не обязан реновировать жильё, в котором проживает. За износ квартиры несёт ответственность сам владелец. Остальное – как вы договоритесь.

Для владельца, конечно, это минус. Поэтому в договоре лучше учитывать, какие ремонтные работы проводятся за ваш счёт, а какие за счёт арендатора. При этом используйте правильные и конкретные формулировки. Практика показывает, что судьи не любят, когда квартиросъёмщиков ставят в жёсткие рамки – например, каждые полгода белить квартиру. Он может оспорить этот пункт договора и, скорее всего, судьи признают его недействительным.

Порядок и правила проживания в доме

Это тоже очень важный пункт для немецкого договора аренды. По местному законодательству, в каждом доме должен быть домоправитель, если его нет, то либо вы сами убираете свою площадку, либо товарищество собственников. Жильцы на общих собраниях решают все общедомовые вопросы и составляют протокол, учитывающий все расходы, график дежурств и прочее.

 

Уборка внутри дома, а также прилегающих к жилому зданию улиц – расходы, которые несёт квартиросъёмщик.

Животные

Согласно последним судебным постановлениями, на которые ориентируются все немецкие адвокаты, категоричный запрет заводить животных в квартире недопустим. Поэтому прописывайте в договоре свои требования и согласовывайте с арендатором.

Что ещё…

В договоре аренды обязательно должны быть указаны: данные владельца и постояльца, площадь недвижимости (в кв. м), количество комнат, меблировка, наличие/отсутствие подсобных помещений, парковка, количество переданных ключей, счётчики.

И ещё очень важно при сдаче квартиры составить акт приема-передачи, указать в нём все показания счётчиков и имеющиеся недостатки. Если при отъезде арендатора в квартире будут обнаружены повреждения, ему придётся возместить ущерб.

  • Читайте также: Товарищество собственников в Германии – советы юристов покупателям недвижимости

 

Чем не стоит пренебрегать

Есть такая практика, которая давно перешла из консервативной земли Бавария, и которой почему-то пренебрегают иностранные владельцы недвижимости. Перед тем как подписать договор, попросите у арендаторов предоставить вам несколько справок. К ним относятся:

  • справка от прежнего арендодателя, подтверждающая отсутствие перед ним задолженности по аренде;

     

  • справка о доходах за последние три месяца;

     

  • справка из банка, показывающая кредитную историю арендатора.

     

И обязательно заселяйте квартиросъёмщиков только после (!) подписания договора.

 

Не пишите договоры сами

Да, сегодня можно скачать любой формуляр, а на сайтах профессиональных союзов квартиросъёмщиков можно почитать информацию по разным пунктам договора. Но индивидуальные и наиболее актуальные договоры аренды, в которых учтены все важные моменты, помогут составить только адвокаты.

Стоимость такой услуги в среднем €1000 (зависит от типа недвижимости, её размеров и т.д.), проверка договора – €300, внесение изменений и правок – от €500 до €1000.

Договор составляется на немецком языке и нигде не регистрируется. В случае, если арендодатель русскоговорящий, то документ можно перевести как у нотариуса, так и у сертифицированного переводчика, который допущен в судебные инстанции.

 

Заселяйте квартиросъёмщиков только после (!) подписания договора.

 

Случаи из практики – просрочка платежей

К адвокатам обращаются с уже существующей проблемой. Реже – за консультацией или проверкой действующего договора.

Как правило, арендаторы просят помочь сделать пересчет платежей. В свою очередь, владельцы квартир и домов – легально повысить арендную плату или избавиться от жилья из-за растущих долгов. Бывают случаи, когда хотят досрочно расторгнуть договор аренды, в связи с образовавшимися просрочками по оплате, выселить арендаторов и взыскать долги.

В нашей практике был недавно именно такой случай. В адвокатское бюро обратилась русскоговорящая пара – владельцы квартиры – с просьбой помочь выселить семью с двумя детьми, по причине регулярных просрочек (на 2-3 месяца) по оплате аренды. И это несмотря на то, что годовой доход семьи, зафиксированный в договоре аренды, составляет €120000.

После многих письменных и телефонных предупреждений, владельцы решили проверить финансовую состоятельность семейной пары (Bonitätsprüfung des Mieters). Выяснилось, что пара выдала фальшивые данные о своих доходах. На основании этого клиент бессрочно расторгнул договор аренды с жильцами.

Однако семейная пара сразу погасила задолженность за два месяца и заявила, что отказывается съезжать.

Что делать в этом случае? Главное – не принимать жёстких мер, например, менять замки в дверях. В этом случае вы рискуете быть оштрафованными за причинённый вред.

Нужно подать заявление об иске на выселение в окружной суд. Судебная инстанция окружного района проверит законность расторжения договора аренды и в случае, если нарушения не будут обнаружены, вынесет решение на выселение.

Данное решение приобретает законную силу, и судебный исполнитель перенимает на себя полномочия за выселение. Помните, именно он имеет полномочие запретить доступ к квартире арендатору.

Однако процесс выселения будет запущен только после покрытия арендодателем судебных издержек, связанные с выселением. Хотя принципиально эти финансовые издержки должен нести квартиросъёмщик. То есть после выселения наймодатель потребует их с бывшего квартиросъёмщика.

После этого судебный исполнитель уведомляет квартиросъёмщика о своём визите и призывает его добровольно освободить квартиру. Если арендуемый объект не освобождается, судебный исполнитель имеет право заказать экспедитора с контейнером и вывести всё содержимое.

  • Читайте также: Конфликты с арендаторами и как их избежать

 

Немецкое жилищное право – живое. Поэтому не пренебрегайте возможностью обратиться за помощью к адвокату. Перепроверяйте действующий договор о найме, если таковой есть в купленной вами квартире. Только правильно составленный договор позволит избежать судебных разбирательств.

 

Kanzlei Luba Mayr – адвокатское бюро в Бонне. Основано в 2006 году. Консультирует, в том числе, русскоязычных клиентов, предпринимателей и частных лиц.

  • Члены коллегии адвокатов (Rechtsanwaltskammer Köln)
  • Члены федерального сообщества адвокатов (Deutscher Anwaltsverein)
  • Члены сообщества адвокатов Бoнне (Bonner Anwaltverein)

Buschstraße 52
53113 Bonn
Germania

Текст: Марите Любинайте

Фото: Unsplash, база Prian.ru